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某市的拆遷評估報告模板

時間:2011-04-07 11:30來源:未知 作者:admin 點擊:
目 錄 一、 致委托方函 二、 估價師聲明 三、 估價的假設和限制條件 四、 估價結果報告 五、 估價技術報告 六、附件 致委托方函 ****** : ** 房地產估價師事務所有限責任公司接受貴方委托,對貴方委托的位于 ## 市 *** 區 *** 路 ** 號 *** 房地產進行拆遷

 

 
 
一、致委托方函
 
二、估價師聲明
 
三、估價的假設和限制條件
 
四、估價結果報告
 
五、估價技術報告
 
六、附件
 
 
 
 


 
致委托方函
 
******
**房地產估價師事務所有限責任公司接受貴方委托,對貴方委托的位于##***********房地產進行拆遷補償評估。本次評估涉及的評估范圍為##***********房地產,委托評估總建筑面積5965.5平方米,共21處房產。
依照國家和省市關于房地產評估的有關法律、法規和政策要求,遵循科學、客觀、公正、實事求是的原則,根據《##市城市房屋拆遷評估技術規范(試行)》的要求開展本次委托的評估工作。評估人員在認真分析貴方提交的查產資料基礎上,進行了拆遷評估前期調查和現場勘察工作,按照房地產評估程序和規范,應用市場化拆遷評估模式,認真完成拆遷評估工作。現按與貴方簽定的委托評估協議要求,將我方本次評估結果《##***********房地產拆遷補償價格咨詢報告》(寧大陸房地估字[200 ]   號)交付貴方。經本所評估確認,貴方委托估價的待拆遷房地產在20071126的補償金額總值為10009.96元,大寫人民幣為壹億零玖萬玖仟陸佰元整。
需要聲明的是,本報告書所確認的評估結果反映在給定估價時點狀態的評估對象,在本次評估目的下,根據政府現行政策規定,按通行的房地產評估慣例和拆遷評估技術規范要求的評估方法確定的現行價格。我方承諾本報告所選用的估價方法及其應用是正確的,對按貴方所提供的基礎資料條件下計算推斷的評估結果,在其有效期內的合理性和保密性承擔義務。本報告書供貴方及所涉被拆遷人按報告確定的評估目的正常使用,并報送上級政府主管部門、房屋拆遷管理部門及評估行業管理機構審查。未經本評估機構許可,不得將本報告的全部或部分內容提供給上述部門外的其他單位和個人,也不得見諸于公開媒體。
 
                         **房地產估價師事務所有限責任公司
                                            00八年一月八日


 
估價師聲明
 
1.本報告撰寫的主要技術依據為《房地產估價規范(GB/T50291-1999)》和《##市城市房屋拆遷評估技術規范(試行)》;
2.本報告評估人員主要按照上述規范的要求開展評估工作。按公認的房地產評估程序進行了完整而具體的現場勘察、資料收集整理及分析測算工作,本報告是遵循該程序工作的成果的客觀總結和反映;
3.估價師所在的評估機構堅持公正、公平原則,站在中立的立場上實事求是地開展本次委托的評估工作,參加本次評估人員所在評估機構與待評估資產及委托方無除本次委托外的任何利害關系或重要經濟關系;
4.按照市場化的拆遷補償模式進行評估計算,我們對本報告所選用的估價方法及其應用測算過程的規范性負責,對按委托方所提供的資料等基礎資料條件下,計算推斷的評估結果在其有效期內的技術合理性和保密性承擔義務;
5.本報告書供委托方及所涉被拆遷人按報告確定的評估目的正常使用,并報送上級政府主管部門、房屋拆遷管理部門及評估行業管理機構審查;
6.未經估價師所在機構許可,不得將本報告的全部或部分內容提供給上述部門外的其他單位和個人,也不得見諸與公開媒體;估價師及其所在評估機構同時承諾,未經與委托方協調一致,概不將本報告提供給與本次評估無重要關系的單位和個人;
7.本報告附件系本報告的必要組成部分。附件中列出的補償金額結果是本評估結果的必要組成部分;
8.估價師及其所在評估機構保留對本報告的答疑權和解釋權。
 
 
 
 
估價的假設和限制條件
 
(一)   估價假設條件
1.房屋拆遷評估采用的價值標準為:不考慮被拆遷房屋在估價時點所受抵押、租賃等權利限制情形下最可能達成的公開市場價值;
2.由于拆遷人和被拆遷人提供的資料不全,故本次評估中涉及的房屋均視為已領取合法產權的房屋;本次評估中所采用的資料數據為評估人員現場丈量數據和委托方提供的資料數據,未向政府有關部門核實,故對其真實性不負任何責任,如與登記面積有出入,應以登記面積為準;
3.從估價時點起至估價結果有效期結束時止,設定評估對象房屋狀態和房地產市場情況是基本保持穩定的。
(二)   估價限制條件
1.本評估結果的有效性受到本報告規定的估價時點、估價結果有效期、估價對象內容和范圍,以及估價假設條件等估價要素的約束和限制;本評估結果的使用也受到本報告及附件中的相關解釋、說明的約束和限制;
2、因本次估價為拆遷預評,如正式拆遷時房地產市場或實際拆遷范圍與面積發生較大變化,應作相應調整;
3.本報告包含被拆遷房屋內裝飾裝修補償價格;
4.本評估結果反映評估對象在本次評估目的下,根據國家、地方現行政策規定,按拆遷補償評估程序和相關規范規定的評估方法確認的現行公開市場價格,沒有考慮特殊交易方可能追加付出的價格等對本評估結果的影響;不考慮假定該批房地產到市場變現時因特殊的變現方式和價格折扣而引致的價格變化;也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對資產價格的影響;
5.本評估結果包括被拆遷房屋建筑物價值及其占用范圍內合法的國有土地使用權價值(評估中的土地使用權面積、土地剩余出讓年限、土地用途等以委托方提供的《國有土地使用證》復印件登記的情況為準。);
6.本次評估中房屋拆遷補償價格以該房屋的現狀使用用途為評估依據。
7.本次估價結果僅作為拆遷前的費用估算,不能作為正式拆遷補償的依據。


 
##********
 
***房地產拆遷補償評估結果
(寧大陸房地估字[200 ]   號)
 
一、拆遷評估項目名稱
##***********房地產拆遷補償價格預評估報告
二、委托估價方
    稱:******
三、房地產評估機構
估價單位:**房地產估價師事務所有限責任公司
法人代表:
人:
房地產評估資質:二級
聯系電話:025-83612261
四、評估對象和范圍
(一)評估范圍情況
本次評估范圍為位于##********號、經委托方認定的***房地產(范圍見紅線)。
(二)評估對象情況
1.評估對象為##********號的擬拆遷房地產及其裝飾裝修的補償價格。
2.擬拆遷房屋情況一覽

總面積
已見證面積
未見證面積
5965.5
0
5965.5

3.擬拆遷房屋建筑物情況簡述
根據委托方提供的資料及評估人員現場勘察,評估范圍內土地使用權人為******,被拆遷房屋為******所有,現為******生產經營用,均為正常使用中的***房地產,共有21處,總建筑面積為5965.5平方米。詳細情況如下:
 
 
 
4.拆遷范圍內用地情況
拆遷范圍內坐落在*******,地塊四至為:**************************。按《##市城市房屋拆遷區位圖》的規定,該地塊屬***分區,為市區**級拆遷區位;地塊按2004##市最新的土地級別分級標準屬四級****地,****綜合用地;根據委托方提供的資料,該地塊國有土地使用證證號為*******,土地使用權人為*******,土地使用者為******,土地總面積為******平方米,地號為******號,土地用途為******土地權類型為出讓,出讓終止日期為20560926
拆遷地塊形狀較規則,地勢較平坦。地塊附近工業企業數量一般,且將逐步搬遷,工業聚集度一般。
區域內有*******等主次干道,周圍有******路等公交經過,##地鐵1號線****站也在附近,該區域交通較為便捷,道路通達度較高。
待估地塊內供電、供水、排水、電訊等基礎設施齊全,能滿足現狀需要。
(三)##工業發展概述
##是全國生產力布局區域性中心之一。工業門類較為齊全,擁有30多個工業行業、200多個工業門類的生產體系。重化工業比重較大,石油化工、電子信息、車輛制造等支柱產業優勢突出。隨著##城市建設的不斷發展,##市工業布局也更加趨于合理,開發區已成為全市工業經濟發展的重要基地。全市現有##高新技術產業開發區、##經濟技術開發區、##江寧經濟開發區、##化學工業園區等4個國家級開發區和5個省級開發區,吸引和聚集了一大批包括世界著名大公司在內的,產品涵蓋電子信息、汽車、生物制藥、新材料、精密機械等新興產業的,高技術含量、高附加價值的企業,逐步成為全市高新技術產業和跨國公司全球生產加工的基地。
2007年是加快推進“跨江發展”、加快建設“五個中心”、##市經濟社會發展切實轉入科學發展軌道的重要一年,也是進一步實施“十一五”規劃的關鍵一年。上半年##市工業繼續演繹總體經濟大勢良好,運行質量和效益不斷改善的局面。上半年全部工業完成增加值651.33億元,按可比價格計算,比上年同期增長18.1%,對##市經濟增長的貢獻率為46.8%。規模以上工業完成總產值2706.78億元,增長23.4%;實現主營業務收入2693.26億元,增長20.6%;實現利稅316.39億元,增長93.3%;實現利潤198.26億元,增長154.7%。
1、生產增速仍保持高位運行
上半年,規模以上工業總產值增長23.4%,增幅高于上年同期5.0個百分點,比一季度的21.2%提高了2.2個百分點,除2月春節因素產值增長18.2%外,各月均保持20%以上高位增長,6月份更是達到增長33.2%,創下2007年新高。
2、產銷銜接良好,內銷步伐加快,出口增長平穩
2007年以來,##市產銷銜接一直保持較高水平,在全省13市中名列前茅。上半年工業產品產銷率為98.3%,高于全省平均水平0.5個百分點,產銷兩旺的運行態勢促進了我市工業經濟的良性發展。2007年以來,##市內銷產品的增速一直高于出口交貨值,上半年,內銷產品銷售增速比出口交貨值高出了1.0個百分點,增幅也從去年同期的18.3%上升至23.1%。
3、經濟效益猛增,實現利潤翻番。
上半年,在工業生產保持高增長態勢的同時,工業“快”中有“好”:工業經濟效益取得了令人振奮的業績,利潤指標的增長尤其引人矚目,連續6個月實現利潤保持“倍增”的喜人態勢,創造了歷史最好水平。上半年,##市規模以上工業企業實現利潤198.26億元,比去年同期增加120億元,增幅由去年同期下降26.7%變為增長154.7%,一舉扭轉了2006年##市實現利潤全線下滑的不利局面。
上半年,##市規模以上工業虧損企業累計虧損12.19億元,比去年同期減虧11.99億元,下降49.6%,降幅比一季度又增加1.7個百分點。其中國有控股企業扭虧最為顯著,比同期減虧12.89億元,下降78.8%,
隨著“五個中心“建設,“跨江發展”的推進,##市幾大重點板塊的發展也非常引人關注:
工業十大產業鏈快速發展,新興產業加速壯大。2006年##市提出建設工業十大產業鏈,以產業鏈帶動##市工業快速發展的重要舉措,2007年上半年,十大產業鏈順勢而上,快速發展,規模日益壯大,對##市貢獻與日俱增。上半年,十大產業鏈共完成總產值1839.18億元,同比增長22.4%;實現主營業務收入1864.64億元,增長17.0%;實現利稅219.14億元,增長189.4%;吸納就業人員25.4萬人,增長4.8%。其中光伏、城軌交通兩大新興產業鏈增勢強勁,完成的總產值,光伏產業鏈增長84.5%,城軌交通增長73.4%;主營收入,光伏增長100.8%,城軌交通增長43.8%,均大大高于##市平均水平。另外,光伏鏈完成的新產品產值增長9.3倍,以及城軌交通實現的出口交貨值增長1.7倍,從一個側面充分顯示了產業鏈的優勢所在。
高新技術產業保持快速增長。2007年##市加快推進高新技術產業化,力求優先在航天航空制造業、計算機及辦公室設備制造業、電子及通信設備制造業、醫藥制造業、專用科學儀器設備制造業、電器機械及設備制造業、新材料產業7個優勢領域取得更大突破,進而帶領相關產業和區域實現跨越式發展。上半年,##市高技術產業實現工業總產值1079.95億元,比上年同期增長26.7%,快于##市3.3個百分點;實現主營業務收入1102.73億元,增長18.3%,分別比一季度快了10.2和1.1個百分點。
江北工業發展迅猛,“跨江發展”取得成效。得益于“跨江發展”戰略的實施,地處江北的工業經濟迅速崛起,取得突飛猛進的發展。上半年,單位數及總量占##市近三成的江北工業主要經濟指標均領先于單位數及總量占七成的江南工業,并高于##市平均水平。數據顯示,上半年江北工業產值增長25.8%,江南增長22.3%;主營收入江北增長25.7%,江南增長18.3%;利稅江北增長201.2%,江南增長47.0%。
從綜合反映工業生產經營狀況的企業景氣指數看,上半年為169.78,比上年同期提高65.92,其中工業企業盈利變化指數為144.81%,與上年同期的147.17相比,雖略有回調,但企業預期發展狀況還是比較理想,實現全年的工業目標還是可期的。
五、估價目的
城市房屋拆遷補償預評估。
為委托方拆除指定范圍內的房地產預留資金提供所需價值量的參考。
六、估價時點
00七年十一月二十六日
七、價值定義
遵循等價有償的拆遷補償原則,按市場化拆遷評估模式,確定本報告給出的擬被拆遷房屋的拆遷補償價格為估價時點及其在##市房地產市場正常公開交易所可能達成的價格。該價格未考慮被拆遷房屋所受抵押,租賃等權利限制情形的影響。
八、估價依據
1.      200111月,國務院第305號令《城市房屋拆遷管理條例》
2.      200210月,!!省人民政府《!!省城市房屋拆遷管理條例》
3.      2004年元月,##市人民政府《##市城市房屋拆遷管理辦法》
4.      19995月,建設部《房地產估價規范(GB/T50291-1999)》
5.      2004年元月,##市房管局《##市城市房屋拆遷評估技術規范(試行)》
6.      2004年元月,##市人民政府《##市城市房屋拆遷區位圖》
7.      2004年元月,##市房管局《##市房屋拆遷評估管理規定》
8.      最新的##市土地級別
9.      委托方提供的資料和其他與本拆遷項目相關批文、規劃、工程資料
10. 評估人員前期調查資料和現場勘察記錄資料
11. 評估人員收集的與估價對象相關的房地產市場資料和其他相關資料
九、估價原則
本報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下,結合估價目的對估價對象進行評估。具體依據如下估價原則:
合法原則、替代原則、估價時點原則、公平原則。
十、估價方法及其技術路線
(一)估價方法的選用
根據《##市城市房屋拆遷評估技術規范(試行)》的有關規定,結合評估人員對估價對象的認識,確定擬對被拆遷房屋中的住宅房地產應用市場比較法評估,營業用房地產采用收益法評估,非住宅非營業用房地產采用成本法評估。
(二)評估房屋技術路線
A.住宅
經現場勘察確認評估對象住宅房屋均為磚混、磚木結構房屋,因此適用市場比較法中的基準價格修正方式。其技術路線為:
1.      確立評估基準;
2.      .測算基準價格;
3.      .確定評估價格;
其中基準價格的測算公式為:
基準價格V0 =比較實例價格Vs×××××
被拆遷房屋評估價格測算公式為:
被拆遷房屋評估價格Vi=標準樣本房屋基準價格V0×
P1P2P31P32P4Pi31分別是交易情況修正系數、交易日期修正系數、可比實例修正為標準樣本樣本實體情況修正系數、可比實例修正為標準樣本房屋區位狀況修正系數、項目所在區位的標準化修正系數、標準樣本房屋修正為被拆遷房屋實體因素修正系數。
B.營業用房屋評估方法應用
營業用房屋經對照查產資料,經評估人員現場勘察確認,結合收集的市場資料情況確定營業用房采用收益法評估。
其技術路線為:1.確定房屋類別;2.選擇評估方法;3.測算評估價格。
采用的測算公式為:
V為評估價格,a為評估對象年純收益,r為資本化率,n為收益年期。
1)求取租金年純收益a
根據現場勘察了解的評估對象的房屋和經營情況,充分考慮各擬拆遷的營業用房的臨街狀態、規模、用途功能、內部布局等因素,考慮空置率等情況,結合估價師經驗得出評估對象的租金純收益。
2)確定資本化率r
按試行規范采用安全利率法確定,資本化率=安全利率+風險調整值;
3)確定收益年期n
根據拆遷的實際情況,主要以房屋的經濟壽命年限為依據來考慮擬拆遷營業性用房的收益年期。對照現場勘察情況,考慮房屋建造年期、現行狀態等情況,將待估房屋的收益年期列入表中。
C.非住宅非營業用房屋
1、基本公式
拆遷補償評估價格=土地重新取得價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊
2、土地重新取得價格應首選市場比較法測算,在無法適用市場比較法時,可采用基準地價修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價格內涵包括土地取得成本、土地開發成本、土地取得所涉稅費、土地開發利潤;
3、因本次評估中涉及的房屋按已領取合法產權的房屋計算,建筑物重置價考慮了建安費用、專業費用、前期費用、規費、管理及不可預見費、投資利息、投資利潤等費用;
4、建筑物折舊應根據實地查勘結果,對照《房屋完損等級評定標準》的規定確定。建筑物折舊應考慮物質折舊、功能折舊等因素。
5、土地測算
根據《##市城市房屋拆遷評估技術規范》補充規定(三):對于工企單位非營業用房采用成本法評估時,多采用基準地價修正法進行。
土地重新取得價格=基準地價×1+綜合費用調增系數)×調整修正系數
十一、估價結果
(一)估價總結論
按照市場化拆遷評估模式,經本所評估確認:位于##********號的擬被拆遷***房地產的拆遷補償金額為10009.9684元,取整為10009.96元,大寫人民幣為壹億零玖萬玖仟陸佰元整。
(二)估價結果確定理由
1.按照規定的房屋拆遷補償評估程序開展評估工作,遵循估價原則,按規定的要求選擇估價方法;
2.按規定的要求結合估價人員經驗選擇可比實例和相關案例;
3.細致開展前期調查和現場勘察,認真分析相關數據和資料;
4.按規范的估價方法應用要求進行參數確定和評估計算工作;
5.本評估結果經過了內部審核評議。
十二、備注
1.如本報告與實際拆遷時點相距三個月以上,應根據當時的房地產市場行情適當調整;
2. 由于拆遷人和被拆遷人提供的資料不全,故本次評估中涉及的房屋均視為已領取合法產權的房屋;本次評估中所采用的資料數據為評估人員現場丈量數據和委托方提供的資料數據,未向政府有關部門核實,故對其真實性不負任何責任,如與登記面積有出入,應以登記面積為準;
3、評估中的土地使用權面積、土地剩余出讓年限、土地用途等以委托方提供的《國有土地使用證》復印件登記的情況為準。
十四、估價人員
 
十五、估價師蓋章簽名
 
 
 
 
十六、估價作業日期
20071126200818
十七、估價報告有效期
200818日起200877
(責任編輯:admin)
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