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商住用地分別評估商業和住宅用地價格的估價思路探討

時間:2015-11-05 16:49來源:未知 作者:admin 點擊:
摘要:現有的土地估價理論中,土地估價基本估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數修正法等五大方法;但在實踐工作中經常會因為一些特殊的評估要求,比如商住用地評估中,一些政府儲備用地出讓底價評估項目要求分別單獨評估統一
摘要:現有的土地估價理論中,土地估價基本估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數修正法等五大方法;但在實踐工作中經常會因為一些特殊的評估要求,比如商住用地評估中,一些政府儲備用地出讓底價評估項目要求分別單獨評估統一規劃的商業和住宅用地的價格,如何在現有方法體系下實現這樣的需求,對評估實踐活動具有指導意義。本文探討在此類需求下新的估價思路。

 
一、探討背景
土地估價行業是伴隨土地使用制度改革而產生,到現在已有近二十年的歷史。在這段歷程中,土地估價行業的發展穩步前進,取得了較大的成果。同時,土地估價理論方法也建立了較為完善的估價方法體系。現有的土地估價理論中,基本估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數修正法等五大方法。
實際土地估價中,我們一般需要根據具體估價對象的實際情況與我們所收集和掌握的信息資料等,選擇兩種甚至兩種以上的適宜估價方法對土地進行評估。雖然現在的估價方法體系已較為完善,但由于我們在平常實踐工作中經常會因為一些特殊的評估要求碰到一些罕見的問題。在面對這些問題時,我們現有的估價理論方法體系總是會出現捉襟見肘的尷尬局面。
所以我們估價人員在操作一些較為復雜的估價項目中面對那些罕見的問題時需要自己想出合理的辦法予以解決。在現在這種估價體系尚未完全健全的實際情況下,為解決這些的問題,我們所有土地估價行業的同仁們需要相互探討,想出科學的、合理的、可行的方法來將他們予以解決。
 
二、探討對象及展開范圍
例如在商住用地評估中,一般的評估要求只需要評估出待估宗地的綜合價格,而在一些政府儲備用地出讓底價評估中會要求分別評估其中的商業用地和住宅用地的價格。此種評估要求與我們日常評估的評估要求所有不同,日常評估只需評估其綜合價格,并不要求區分商業用地價格和住宅用地價格。然而該評估要求往往會因為各種實際條件的限制而導致運用平常的估價思路無法解決。為此,我們則需要探討新的估價思路。本文為解決此問題提出筆者的個人意見,以供各位同仁探討。
實際工作中,一般政府在評估待出讓地塊時會提供宗地的用地規劃指標,同時商住用地具有房地產開發價值,所以可以采用剩余法。同時在如今房地產市場迅速發展的情況下,很多城市商業或住宅用地的交易市場發達,可比案例充分且比較容易尋找,可以采用市場法進行評估。對于收益還原法,一般單純土地出租案例較少,可以通過房地總收益剝離房屋收益的方式求取地價,但由于此方法一般適用于建成區,對于未建成區,特別是對未來建筑形式無法確定的情況會導致收益無法確定,一般情況不予采用。
成本法主要適用于土地市場不發達地區,在發達地區,土地取得成本差異較大,同時也因為市場發達,人們習慣于直接用市場法求取地價,忽視了對土地取得以及開發過程中的各項費用的研究,所以在發達地區,特別是發達地區的商住用地的地價評估中一般不采用成本法。
基準地價法要求待估宗地所在城市在近期內有制定并公布當地基準地價及基準地價修正體系,并要求待估宗地位于基準地價覆蓋范圍內,但在實際中,很多城市的基準地價更新不及時,基準地價的基準日期與估價時點相差時間較長,基準地價難以反應估價時點時的宗地價格,同時很多城市也并未公布當地的基準地價修正體系,因此基準地價法也經常無法采用。而土地評估一般要求采取兩種方法進行評估,所以商住用地的評估一般采用市場法和剩余法居多,本次探討僅從選擇市場法和剩余法評估土地價格的情況進行展開。
 
三、商住用地中分別評估商業用地和住宅用地價格估價思路分析
面對“商住用地中分別評估商業用地和住宅用地價格”這一問題時,可以從兩條思路考慮。思路一是將宗地虛擬成兩宗地,一宗單純的商業用地和一宗單純的住宅用地,分別對這兩宗虛擬的宗地進行評估;思路二是首先按照常用的估價思路直接求取商住用地的綜合價格,然后再按比例將綜合價格分攤到商業用地和住宅用地上,分別求取商業用地和住宅用地價格。
 
操作思路如下:
思路一:將宗地虛擬成兩宗地,一宗單純的商業用地和一宗單純的住宅用地,分別對這兩宗虛擬的宗地進行評估。
通過將商住用地虛擬成商業用地和住宅用地后,我們解決問題的途徑就瞬間明朗了,只需按照常用的估價思路分別評估一宗商業用地及一宗住宅用地即可。具體估價步驟如下:
 
1、采用剩余法分別對虛擬的商業用地和住宅用地進行評估
對于有詳細規劃指標的商住用地,采用剩余法分別求取商業用地和住宅用地價格的情況非常多見,只要根據待估宗地的用地規劃指標分別區分商業用地和住宅用地的各項建筑規劃指標,測算各自開發完成后的價值,再分別扣除各自開發過程中發生的成本、費用、稅費及開發利潤等之后即可計算出虛擬的商業用地和住宅用地的各自價格。
 
2、選取市場法評估虛擬的商業用地和住宅用地
根據對估價對象所在城市的同一供需圈的土地市場進行細致調查研究,積極尋找可比案例。對于待估宗地所在地區類似商業用地和住宅用地交易均較活躍,較易尋找可比案例的情況下,采用市場法分別求取虛擬后的商業用地和住宅用地的價格較為容易,只需按照常用的估價思路分別計算商業用地和住宅用地價格即能將問題予以解決。
但在我們實際估價工作中,有部分城市的住宅用地交易市場非常火熱,而商業用地的交易市場則較為平靜,商業用地交易不活躍,難以尋找可比案例。這種情況下,我們只能通過市場法求取其中住宅用地的價格,對于商業用地價格的求取,我們則需要另辟蹊徑,通過其他合理方法求取。
 
3、商業用地交易不活躍的情況下運用其他合理方法求取商業用地價格
面對無法運用市場法求取虛擬后商業用地的情況下,我們只能展開思路運用其他方法來求取其價格。雖然政府儲備用地出讓底價評估項目一般為未建的空地評估,但是對于建筑規劃條件明確,可以確定開發完成后的商業部分的建筑形式,能夠詳細確定開發完成后商業部分房地總收益的評估項目,可以采用投資組合技術和剩余技術剝離出商業用地收益,求取商業用地價格。具體過程為,先求取虛擬的商業用地開發完成后的房地總收益,通過房屋現值測算房屋純收益,然后從房地總收益中扣除房屋收益求取土地純收益,再通過收益還原法求取商業用地價格。所以此處求取商業用地的價格所運用的是剩余法和收益法的原理。
 
4、地價結果確定
分別分析上述兩種方法求取的結果的合理性,采取適當的平均法對上述商業用地和住宅用地價格的計算結果分別進行綜合即可將兩宗虛擬土地的價格求取出來。
 
思路二:求取商住用地的綜合價格,再按比例將綜合價格分攤到商業用地和住宅用地上,分別求取商業用地和住宅用地的價格。
運用剩余法求取商住用地綜合價格時運用的是常用的估價思路,沒有什么異常的難點,此文不贅述。難點地方首先在求取商住用地綜合價格時,如何采用市場法求取商業用地綜合價格;其次是在求得商住用地的綜合價格之后如何合理的將其分攤到商業用地和住宅用地上。對此兩次難點解決方法如下:
 
1、求取商住用地綜合價格時,如何采用市場法求取商業用地綜合價格的解決方法
在評估宗地所在土地市場的商住用地成交案例充足的情況下,我們只需按照平常思路進行市場法測算即可。但是在實際工作中,我們會發現一般城市的土地的交易市場上,商住用地的成交案例并不多見,成交較為活躍的只是住宅用地。這種情況下,我們會困惑于找不到案例無法采用市場法對土地價格進行評估。但是,仔細分析土地市場上成交的住宅用地,很多住宅用地的建設規劃指標中是含有一定比例配套商業的,所以對于這種情況,我們可以選取此類住宅用地作為案例求取商住用地價格,只需對其中的商業配比進行合理的修正即可。
 
2、求得商住用地的綜合價格之后如何合理的將其分攤到商業用地和住宅用
地上的解決方法
在現行的估計方法體系中,沒有明確的方法介紹商住用地價格中商業用地和
住宅用地價格的分攤,所以在采用剩余法和市場法求得商住用地綜合價格之后,我們要采用何種合理的方法將其分攤到其中的商業用地和住宅用地上,這也是一個讓我們頭疼的問題。對此問題,認為可以采用以下兩種方法解決。
 
1)、按照開發價值扣除各自相應的開發成本后的剩余價值的貢獻比例分攤
在剩余法中,我們可以求得開發完成后商業部分和住宅部分各自的開發價值,通過各自的開發價值扣除各自的開發成本后計算的商業部分和住宅部分的剩余價值,按照他們之間的剩余價值的比例,我們或許可以將商住用地的綜合價格分攤到商業用地和住宅用地上。
 
2)、通過研究待估宗地所在城市的地價水平,根據當地的商業用地和住宅
用地的平均價格比例分攤。
首先了解待估宗地所在城市的近幾年的商業用地和住宅用地的交易情況,分別分析待估宗地所在片區近幾年的商業用地和住宅用地的平均成交價格,其后計算該片區近幾年商業用地和住宅用地的平均價格的比例關系,再根據此比例將商住用地綜合價格分攤到商業用地和住宅用地上。
至此,我們可以將商住用地綜合價格按上述比例分攤的方式分別求取商
業用地和住宅用地的價格。
 
四、結語
本文闡述的兩條評估思路僅為個人對估價工作中遇到的一些問題的看法,其中或有一些想法不太成熟,比如思路一中的運用投資組合技術和剩余技術剝離商業用地價格是否存在剩余法重復利用的問題,思路二中將綜合用地的價格分攤到商業用地和住宅用地中所采用的比例是否得當等。所以本人希望通過此文拋磚引玉,望各位同仁能夠建言獻策,積極發表各自見解,解決我們日常估價工作中的一些困惑。
(責任編輯:admin)
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