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北京市非住宅房屋拆遷(征收)補償分類分析及實務操作探討

時間:2015-11-09 16:30來源:未知 作者:admin 點擊:
一、分類 當前北京市對非住宅拆遷(征收)的補償大致可以分為三類:一是國有土地非住宅拆遷,二是集體土地非住宅拆遷,三是國有土地非住宅征收。下面本文分別對這三類情況進行簡要分析: (一)國有土地非住宅拆遷 1 、評估范圍 包含土地區位價及其地上物(
一、分類
當前北京市對非住宅拆遷(征收)的補償大致可以分為三類:一是國有土地非住宅拆遷,二是集體土地非住宅拆遷,三是國有土地非住宅征收。下面本文分別對這三類情況進行簡要分析:
(一)國有土地非住宅拆遷
1、評估范圍
包含土地區位價及其地上物(房屋及地上附屬物,下同)
2、用途確定
房屋用途以《房屋所有權證》證載用途為依據,一般可分為辦公、商業、工業三種。
3、土地面積確定
依據《國有土地使用證》證載國有土地面積為準,未取得《國有土地使用證》的,應當依據國有土地取得的權屬證明資料確定土地面積。若不具備以上文件,應委托有關房屋土地管理部門進行實測。
4、建筑面積確定
依據《房屋所有權證》證載房屋建筑面積為準,未取得《房屋所有權證》的,建筑面積應當依據規劃部門或建委批準的書面文件為準。若不具備以上文件,應委托有關房屋土地管理部門進行實測。
5、容積率的確定
容積率為證載建筑面積除以國有土地面積的值。
6、適用的法律法規政策文件
北京市文件:《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準》的通知京房地評字[1999]656號、《北京房屋重置成新價評估技術標準》(京國土房管拆[2003]808號);
區縣下發文件:各區縣情況不同。
7、評估實務操作
總結近年來的評估實務操作,大部分區縣拆遷實施方要求評估機構出具兩個方案,一是按照“656號文”測算,二是出具房地產市場價值咨詢評估報告,實施方進行比較后,基本按市場價值評估進行補償。
(二)集體土地非住宅拆遷
1、評估范圍
僅限于集體土地上的地上物價值,不包括土地區位價。
2、建筑面積的確定
由于估價對象為在集體土地上建設的非住宅房屋及附屬物,基本沒有規劃和權屬文件,房屋建筑面積依據工作人員現場實測面積作為最終補償的建筑面積,如果被拆遷人對此有異議的,可委托有資質的專業測繪公司進行測量,按照專業測繪公司出具的測繪報告建筑面積作為補償的依據。
3、適用的法律法規政策文件
《北京房屋重置成新價評估技術標準》(京國土房管拆[2003]808號)及各區縣下發文件
4、評估實務操作
由于土地為租賃的集體土地,不屬于被拆遷人,而是屬于當地集體經濟組織所有,不補償區位價格。地上房屋及附著物為被拆遷人投資建造,按照北京市現行的房屋評估政策,對被拆遷人只補償房屋的重置成新價格。
(三)國有土地非住宅征收
1、評估范圍
包含土地區位價及其地上物
2、用途確定
房屋用途以《房屋所有權證》證載用途為依據,一般可分為辦公、商業、工業三種。
3、土地面積確定
依據《國有土地使用證》證載國有土地面積為準,未取得《國有土地使用證》的,應當依據國有土地取得的權屬證明資料確定土地面積。
4、建筑面積確定
依據《房屋所有權證》證載房屋建筑面積為準,未取得《房屋所有權證》的,建筑面積應當依據規劃部門或建委批準的書面文件為準。違章建筑及超過規劃期限的臨時建筑不算建筑面積。
5、容積率的確定
容積率為證載建筑面積除以國有土地面積的值。
6、適用的法律法規政策文件
《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準》的通知京房地評字[1999]656號、《北京房屋重置成新價評估技術標準》(京國土房管拆[2003]808號);關于印發《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》的通知京建法〔2011〕18號、關于國有土地上房屋征收與補償中有關事項的通知(京建法〔2012〕19號)、關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知建房〔2011〕77號
7、評估實務操作
總結近年來的評估實務操作,大部分區縣拆遷實施方要求評估機構出具兩個方案,一是按照“656號文”測算,二是出具房地產市場價值咨詢評估報告,實施方進行比較后,基本按市場價值評估進行補償。
二、評估方法及實務
(一)土地區位價
1、基準價格法
根據“656號文”,非住宅房屋區位補償價應根據被拆遷房屋所處區域(土地區類)查詢“非住宅拆遷作價區位價格表”,確定區類后,也就確定了相應的區位價格區間,但在這個區位價格區間該如何取值呢?原則上應根據被拆遷房屋所處區域拆遷市場情況來確定區位價格的具體數值,但目前實際情況是一些項目的區位價格取值并不規范,尤其以七類地區(3000以下),取值隨意性空間很大。
上述問題探討方向:如果繼續采用“656號文”思路,思路一:只更新區位價格區間即可,不考慮具體區位價格取值;思路二:對區位價格區間具體數值各區縣可根據各自市場情況自行制定;思路三:對于上述價格區間可借鑒北京市新基準地價思路,對各區間進行區片價格的具體確認(但確認工作十分復雜)。
2、基準價格修正法
“656號文”應用至今,除與市場實際價值存在較大差距以外,仍存在著一定的技術缺陷,現根據應用情況提出以下修訂建議:
(1)采用地價指數修訂法進行區位價格的修訂
依據中國城市地價動態監測網(國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測規劃院創立)上公布的地價指數增長情況,修正到現在的市場區位價格。“656號文”中商業類用途調整系數為1.0,因此,可以商業類區位價格為基準,通過先求取商業用途的區位市場價格,再根據“656號文”房屋原用途調整系數確定辦公、工業等用途的區位價格。
(2)采用土地市場價值評估法進行區位價格的修訂
1)基本原理
采用市場比較法求取一宗待估土地的價格時,根據替代原則,將待估土地與較近時期內已經發生了交易的類似土地實例加以比較對照,并依據后者已知的價格,參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別,修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。
土地實例的選取依據北京市土地整理儲備中心公布的招拍掛成交案例,經過上述修正后確定現在的市場區位價格,計算公式如下所示:
待估宗地價格(區位價格)=比較實例價格×待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數×待估宗地估價期日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數×待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數×待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數
2)價格內涵
土地招拍掛案例價格內涵為出讓地價格,在“656號文”制定時(1999年),土地多為劃撥方式取得,因此區位價格指劃撥土地價格,所求價格需扣除政府土地出讓收益。
3)政府土地出讓收益的確定
建議依據新基準地價,商業、 辦公用途政府土地出讓收益按照政府審定樓面熟地價的 25%確定,工業用途政府土地出讓收益按照政府審定樓面熟地價的 15% 確定。
(3)特殊情況下,容積率的處理辦法
按“656號文”規定,根據被拆遷房屋房產證及土地證件所載的建筑面積和土地面積,確定現狀容積率,但有些待拆遷土地可能由于歷史原因,并未辦理房產證,更不能提供相關建筑規劃手續,亦或土地上無建筑物,因此容積率該如何考慮?可結合新基準地價確定的級別平均容積率作為待拆遷土地的容積率
3、房地產市場評估法
(1)評估方法介紹
房地產評估方法包括市場比較法、收益法、成本法、假設開發法等,具體評估方法,參照《房地產估價規范》執行。房地產估價師應綜合考慮房地產用途、土地開發程度等影響因素,對評估方法進行適用性分析后,選用兩種及以上評估方法,當只能選用一種方法時,應在房地產報告中詳細陳述理由。
1)市場比較法
將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較,對這些類似房地產的已知價格作適當的修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2)收益法
預計估價對象未來的正常凈收益,選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
3)成本法
求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
4)假設開發法
預計估價對象開發完成后的價值,扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
(2)方法適用性
房地產有類似市場交易案例的,房地產價格評估宜優先選用市場比較法;房地產有經濟收益或潛在經濟收益的,宜選用收益法;現狀為在建工程的,宜選用假設開發法;以上方法均不適用或者僅有一種方法適用的,可選用成本法。
(3)方法優劣勢
優點:反應市場真實情況,有一定的說服力。
缺點:房地產市場評估法評估整體房地產價格是考慮法定不同用途下的現狀房地產市場價格,未考慮新規劃對房地產市場的影響。法定用途下的房地產市場差異較大。
(二)地上物重置成新價
1、重置成新價定義
房屋拆遷中所稱重置成新價,是指用估價時點的建筑材料和建筑技術,按估價時點的價格水平,重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格。
2、基本應用
北京市拆遷(征收)評估中,地上物成本價格依據《北京市房屋重置成新價評估技術標準》的通知(京國土房管拆(2003)808號文)進行評估。對于一些附屬物的評估標準在該文件中未給出的,被拆遷人應提供相關票據,估價人員按照市場價格結合實物具體情況進行作價。
“808號文”是2003年制定的,距今已十余年,從近幾年的應用情況來看,普遍反映價格標準偏低,但又沒有其他法規、技術規范可依,因此評估機構在應用“808號文”件時,總是想盡技術處理辦法提高標準以滿足市場,但效果甚微, “808號文”實際所應發揮的作用大打折扣。目前也有部分區縣制定相應的文件,例如平谷區人民政府關于印發《平谷區集體土地上非住宅拆遷補償的指導意見(試行)》的通知京平政發〔2011〕40號,規定在“808號文”件標準基礎上浮40%評估確定。
(三)停產停業損失補助費
1、老辦法
停產停業損失補助費在項目的實操中,普遍參照《關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規定的批復》京政函[2001]109號,按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產停業損失補助費。具體標準由各區、縣房屋、拆遷行政主管部門制定。
2、新方法
(1)應用情況
依據《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》的通知京建法〔2011〕18號文的規定,非住宅房屋停產停業損失補償可協商確定,如協商不成,可通過評估確定,計算公式為:
停產停業損失補償費=(用于生產經營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數+員工月生活補助)×停產停業補償期限
1)用于生產經營的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停產停業期間平均每月的市場月租金,由房地產價格評估機構評估確定。
2)月凈利潤是指生產經營者利用被征收房屋,在停產停業期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤。月凈利潤按征收決定發布前12個月的損益表確定。無法根據損益表確定的根據生產經營者在征收決定發布前12個月實際繳納的企業所得稅推算。
3)修正系數基準值為1,根據使用被征收房屋的生產經營運行狀況和市場預期進行修正,修正調整幅度不得超過20%。
4)員工月生活補助是指生產經營者在停產停業期間,每月支付給員工的基本生活保障補助,員工月生活補助標準按征收決定發布前上個月的北京市最低工資標準計算。
5)員工數量以生產經營者在征收決定發布前12個月繳納社會保險的月平均人數計算。生產經營者憑房屋征收決定相關證明到區縣社會保險經(代)辦機構開具參保人數證明。
6)被征收人不能在規定期限內提供反映月凈利潤和員工數量等有效憑證的,在停產停業損失補償費的計算公式中不計月凈利潤和員工月生活補助。
7)用住宅房屋從事生產經營活動,按照實際經營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產停業損失補償費,具體標準由各區縣房屋征收部門結合本地區實際情況確定。
(2)存在問題
如果停產停業損失補償費通過評估確定,根據實操經驗,一種情況是企業提供的前12個月損益表無月凈利潤,也就是說企業經營虧損,因此能夠計算出的停產停業損失補償費會非常低。第二種情況是企業為了避稅,導致損益表上體現的利潤很低,同樣,停產停業損失補償費會非常低。所以新的計算方法從理論上是科學的,但可操作性不強。
(四)搬遷補助費
搬遷補助費在以往項目的實操中,根據《關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規定的批復》京政函[2001]109號,拆遷非住宅房屋,其設備搬遷和安裝費用,按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算;無法恢復使用的設備,按照設備重置價結合成新給予補償。
目前國有土地上房屋的拆遷(征收),搬遷補助費依據《關于國有土地上房屋征收與補償中有關事項的通知》 【京建法〔2012〕19號】,被征收房屋為非住宅的,搬遷費標準為每建筑平方米50元。
(五)搬遷獎勵費
被拆遷(征收)人在規定的搬遷期限內,主動配合搬遷主管部門搬遷的,給予其搬遷獎勵費,從各個項目的獎勵形式看,有提前搬遷獎勵費,有重點工程配合獎,環境保護獎勵,聯簽獎勵等等,由實施的主管部門根據項目情況自行制定。
(六)搬遷周轉費
搬遷周轉費是指被拆遷(征收)人簽訂協議起至安置房建設竣工進戶期間所補助給被拆遷(征收)人用于租房周轉的費用。周轉費由拆遷主管部門根據被拆遷房屋周邊的市場租金來確定,但非住宅拆遷一般不涉及到安置房的問題,因此一般沒有搬遷周轉費。
(七)其他補償費用
由于每個項目的具體情況不一樣,因此還有些其他的補償費用,可包括電話移機費、空調移機費、有線電視移機費、寬帶移機費等。
三、結論
在當前北京市各區縣的非住宅拆遷或征收補償中,除集體土地上房屋補償因只涉及地上物價值而不存在大的爭議外,主要問題多集中在國有土地房屋上,即土地區位價的補償標準。
在遠郊區縣或是相對偏僻、土地價值相對不高的地區,在涉及的國有土地拆遷補償時,“656號文”能夠勉強滿足當地市場實際需要。而一旦涉及城近郊區或城區的非住宅補償,按照“656號文”計算的補償價值更多是僅作為與被拆遷人前期談判的依據,而實際補償價格時會向市場價值靠攏。
本文對北京市各區縣拆遷項目的相關政策、技術標準和實務操作進行了簡要的整理和分析,我們認為“656號文”考慮了不同情況下的待拆遷房地產的收益情況,從而制定了原用途調整系數表,有一定的合理性。客觀上,更利于平衡該區域多種不同用途房地產之間的價值差異。而房地產市場價值評估是在法定用途下評估,未考慮新規劃對房地產市場的影響,評估價值由于用途不同而產生巨大差異,對于同一區域而言,不利于整體項目的搬遷工作。
綜上所述,如何解決當前面臨的問題,需要我們站在實務工作的角度打開視野,跟上市場的步伐,進而解決拆遷市場中這一重大民生關切問題。
(責任編輯:admin)
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