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山西譽利房地產咨詢評估有限公司

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樓盤定價研究報告

時間:2010-06-18 17:13來源:未知 作者:admin 點擊:
項目名稱:長治市醫院專家公寓樓 委 托 方: 長治市醫院 受托方:山西譽利房地產咨詢評估有限公司 注冊房地產策劃師:馬劍宏 徐志偉 注冊房地產估價師:李慶秀 王利波 作業時間:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日 山西譽利房地產咨詢評估有限公司 地

 

項目名稱:長治市××醫院專家公寓樓
委  托  方:長治市××醫院
受 托 方:山西譽利房地產咨詢評估有限公司
注冊房地產策劃師:馬劍宏   徐志偉
注冊房地產估價師:李慶秀   王利波
作業時間:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日
 
 
 
 
 
山西譽利房地產咨詢評估有限公司
地址:長治市英雄南路中南花園綜合A樓8層(046000)
電話:0355-3033920 3035145
傳真:0355-3010583
網址:http://www.chaoticlifeoflauren.com
博客:http://blog.sina.com.cn/firstdata
E-mail:gvso@msn.com

 

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1、估價項目名稱:長治市××醫院專家公寓樓
2、委托估價方:長治市××醫院
3、研究內容:
對位于長治市府后西街***號(長治市***專家公寓樓)房地產項目的內部銷售價格進行價格分析研究,供委托方參考。
4、作業時間:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日
5、項目概況:
長治市××醫院專家公寓樓項目位于對位于長治市府后西街324號,公寓樓為點式建筑,用途為住宅,框架剪力墻結構,地上17層為專家公寓樓,地下1層為儲藏室,建筑總面積8505m2,共1個單元,1層四戶,共68戶,分別為A、B、C、D四個戶型。項目總投資1100萬元,工程于2007年3月2日開工,并于2008年九月底主體竣工。設計配套標準為“七通一平”,即:通路、通電、通上水、通下水、通熱、通煤氣、通訊及場地平整。
7、定價方法:
7.1、投資成本估算法
投資成本估算法是對開發建造類似房地產所需的各項必要費用之和為基礎再加上正常的利潤和應交納稅金得出估價對象房地產價格的一種方法。該專家公寓樓項目是為解決醫院常年聘任專家、教授的住宿問題,推動學術交流和技術合作,提升醫療救治整體水平,是在原劃撥的家屬院原址上進行建設的,屬長治市××醫院內部建設項目。因此,本次估算在運用成本法上不考慮土地成本、利潤、銷售等費用的估值。
7.2、可比樓盤量化定價法
此次選用可比樓盤量化定價法,是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權重,并對其中的每一單個因素根據其優劣賦予不同的分值,然后選擇與本項目類似的項目進行類比后分別一一賦予分值,其次根據權重乘以相應分值求和得出各項目的總分,再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二乘法建立函數關系式得出擬售住宅項目的均價,最后根據位置、樓層、景觀、朝向等進行價格調整確定出項目的擬售價格。
8、測算結果:(取整)
8.1、投資成本估算法:
專家公寓樓單價 = 2073.00(元/m2
專家公寓樓總價 = 2073.00×8505 = 1763.00(萬元)
8.2、可比樓盤量化定價法
專家公寓樓單價 = 2877.00(元/m2
專家公寓樓總價 = 2877.00×8505 = 2447.00(萬元)
9、注冊房地產策劃師師簽字:
 名            注冊號                        
 
馬劍宏       1001002002200024
 
徐志偉       1001002002200025
 
10、注冊房地產估價師簽字:
 名            注冊號                       
 
李慶秀          1419980043
 
王利波          1420000074
 
11、房地產咨詢估價機構:
咨詢機構負責人簽字:                           
                             
                                 山西譽利房地產咨詢評估有限公司
                       

                                   二○一○年六月十日

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1. 項目座落
    長治市***專家公寓樓項目位于府后西街324號,依托主干道府后西街相鄰,并與其它支路相貫通,距長治市客運中心僅0.7km,2路、13路、17路、201路、202路、313路等多條交車線路在附近設有停靠站,交通便捷......
1. 國有土地證

證號:長治市國用(2005)字第00109號,土地使用者為山西省長治市××醫院,座落于華豐北路324號(現府長治市府后西街324號),地號為101046313,圖號為P1209,用途住宅,使用權類型為劃撥,使用權......

 

公寓樓點式建筑,1-17層為專家公寓樓,地下1室為儲藏室,共1個單元,1層四戶,共68戶,分別為A、B、C、D四個戶型。(見表-2)
 

戶型面積一覽表......

 

根據委托方提供的資料及項目的實際情況,此次測算項目內部銷售價格時選用投資成本估算法和可比樓盤量化定價法進行估算。
1. 投資成本估算法
投資成本估算法是對開發建造類似房地產所需的各項必要費用之和為基礎再加上正常的利潤和應交納稅金得出估價對象房地產價格的一種方法。
 
2. 可比樓盤量化定價法
此定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權重,并對其中的每一單個因素根據其優劣賦予不同的分值,然后選擇與本項目類似的項目進行類比后分別一一賦予分值,其次根據權重乘以相應分值求和得出各項目的總分,再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二乘法建立函數關系式得出擬售住宅項目的均價,最后根據位置、樓層、景觀、朝向等進行價格調整確定出項目的擬售價格。

 

......

此定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權重,并對其中的每一單個因素根據其優劣賦予不同的分值,然后選擇與本項目類似的項目進行類比后分別一一賦予分值,其次根據權重乘以相應分值求和得出各項目的總分,再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二乘法建立函數關系式得出擬售住宅項目的均價,最后根據位置、樓層、景觀、朝向等進行價格調整確定出項目的擬售價格

......

 

    此次選取了西片區的金德利大廈、華熙苑、VISA城市、明天廣場、紫金領袖5個樓盤,具體見表-7、8,即:《可比樓盤綜合因素量化統計表(一、二).....

 

                          計算表                   -9
樓盤名稱
分值
價格
金德利大廈
4.0250
4000
華熙苑
3.9050
3900
VISA城市
3.5635
3800
明天廣場
3.7860
3600
紫金領袖
3.5770
3800
注:表中樓價為均價(元/平方米)
 
運用最小二乘法建立函數關系式得出擬售住宅項目的均價:
Y = bx + a
根據原始數據比較,得出a = 2480,b = 374.38
Y = 374.38 x + 2480

其中Y為樓盤均價,X為樓盤得分

......

 

項目樓層價格調整系數是指根據居民的生活習慣、樓層高低所體現的通風采光、視野等差異......

 

1. 項目區位價格調整系數
區位價格調整系數指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠離電梯、過道的單元所形成的價格調整系數,一般此價格調整系數上下不要超過1%。由于該專家公寓樓屬點式樓,每層四戶兩部電梯,故不需要對此項調整。
 
2. 單元朝向價格調整系數

單元朝向價格調整系數是指根據單元的朝向、采光、平面布局、消費習慣等而進行的價格調

......

 

 
1. 國有土地使用證復印件
2. 長治市發展和改革委員會文件復印件
3. 建設工程規劃許可證復印件
4. 建筑工程施工許可證復印件
5. 戶型平面圖復印件
6. 估價機構資質證書復印件
7. 注冊房地產策劃師資格證復印件
8. 注冊房地產估價師資格證復印件
 
(責任編輯:admin)
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