專業 - 溝通 - 服務

山西譽利房地產咨詢評估有限公司

當前位置: 主頁 > 新聞動態 >

陳寶存:拆遷拆出千萬富翁徹底粉碎房價回落美夢

時間:2010-05-25 07:52來源:未知 作者:admin 點擊:
大望京拆遷出千萬富翁的新聞成為焦點。實際沒有注意的是,大望京村的拆遷補償出千萬,是在回遷安置房之外的貨幣補償。按 《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》規定:房屋拆遷補償價,由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成 ; 計算公式為:房屋拆遷補

 

大望京拆遷出千萬富翁的新聞成為焦點。實際沒有注意的是,大望京村的拆遷補償出千萬,是在回遷安置房之外的貨幣補償。按《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》規定:房屋拆遷補償價,由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成;計算公式為:房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。實際補償兩部分,如果按回遷安置房對抵面積,只需補償被拆遷房屋重置成新價。
095月消息,北京市城鄉一體化試點大望京村騰退補償安置方案出臺,相比另一個試點海淀北塢村11的房屋置換初步方案,大望京村選擇的是每人50平方米的購房限額,價格為每平方米4500元,或者一次性的貨幣補償。選擇貨幣補償的騰退補償價位依據各家不同情況,每平方米約一萬元左右。
3口之家150平米購房滿足居住之外,尚余每平米5500元的貨幣安置部分。這便是大望京村產生百萬千萬富豪的真實情況。可以說大望京村民通過改造在獲得住房的同時,還手握大量現金。
財經消息,北京大望京村拆遷補償總額50億元,一級開發總成本117億。
而眾多的拆遷案例決定了拆遷項目并非地方土儲中心和一級開發企業可以主導。按正在審議的《國有土地上房屋征用補償條例》規定,即使是包括軍事設施在內的公益項目,拆遷實施之前,必須滿足三個條件:第一,90%的公眾同意拆遷;第二,拆遷安置補償標準必須征得三分之二多數的簽字認可;第三,拆遷補償協議必須超過三分之二多數簽署完畢才能開始實施拆遷。
由于耕地轉用為建設用地受18億畝耕地紅線限制,而且目前的基本農田有大約16億畝,我們知道的是基本農田作為保命田,是絕對不能突破的。那么即使是重大基礎設施和工業項目占地,可突破的空間也極為有限。截止08年,耕地總量只有18.26億畝。
如上種種限制,耕地轉為房地產開發用地基本不再可能持續,那么不論是保障房還是商品房,可供選擇的土地來源,只有拆遷騰退土地。
那么可以預見到的是,土地價格不會隨著出讓方式的調整與調控政策的嚴厲而下行,那么土地供應源頭一定是決定房價高低的最主要因素。但是,高額補償最受益的還是被拆遷戶居民。我們的拆遷改造實際也是對被拆遷人的保障。而一般而言,擁有土地使用權的城中村和城近郊村民,始終是收入水平最低的人群。那么,對于拆遷暴富者,我們要有合理的理解。實際在全國城鄉的城鎮化改造過程當中,大望京村的拆遷安置辦法,獲益的是廣大農民。他們的收入增長一定增加消費。農民富裕之后的消費提高,對于城市產業工人群體的收入提高,有很大的促進作用。這是十分合理的良性循環。
當今的高房價,實際是一種合理的財富分配方式。高收入階層購買商品房,中國收入人群獲得保障房,而眾多有產階層,通過拆遷安置回遷和貨幣補償拉小與高收入階層的空間。當然這是需要過程的。
清朝政府通過賣官鬻爵(捐官)增加國家財富,這樣才能在災害之年,政府拿出錢來補貼貧民。而我們的現行房改政策,恰恰起到了高收入階層二次分配的作用。
高房價是高商品房價,實際與普通收入階層從頭至尾也沒有聯系,對商品房價的遏制,最終受益者是高收入群體。被傷害的恰恰是最低收入人群,這是政策沒有充足考慮國情,也是政策屢屢失效的根本原因。高商品房價的推手確實一直是土地成本的高漲,而土地成本的高漲,從根本上就不是地方政府在推動的。我們最錯誤的概念是把基本建設和工業項目、公益綠地拆遷等等,與商品房拆遷等同。而與商品房拆遷不同的那部分的土地出讓為工業用地的,價格極為低廉。基建和公益配套甚至主要為劃撥用地。政府從中根本拿不到收益。這也是土地出讓金的80%用在了拆遷安置補償和基礎配套建設的根本原因。
房價是否會隨著政策的嚴格執行而回落?我已經給出回答,長遠看房價不但不能回落,而且一直是絕對額的上漲。這是不可改變的趨勢。
4月份數據,由于統計指標的滯后效應,對樓市現在的狀況反映不準確。特別是房價的數據,與現實有很大的距離:20104月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%,其中新建住宅銷售價格同比上漲15.4%,商品住宅銷售價格上漲17.3%
房價的上漲確實受政策的影響得到抑制,而且同時被抑制的是需求,那么四月份的一線城市銷量回落,也只是暫時的反映。剛性需求才是購房的主力。只要剛性需求一直存在,樓市逆轉是不可能的事。而隨著城鎮化改造進程的加快,與大望京村村民類似的財富神話,將把所謂的的房價收入比指標全面瓦解。
按易居研究院的最新數據:在新一輪的房地產調控形勢下,預計2010年全國新建商品住宅成交價格將會較2009年基本持平或小幅下跌。若按2010年底全國城鎮人均住房建筑面積達31平方米、2010年全國城鎮人均可支配收入增幅為10%計算,2010年全國房價收入比將降至7.54
中國房價仍舊在合理的空間。
(責任編輯:admin)
織夢二維碼生成器
頂一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
------分隔線----------------------------
發表評論
請自覺遵守互聯網相關的政策法規,嚴禁發布色情、暴力、反動的言論。
評價:
人人性人人性碰国产